分類: 游戲新聞
LOL／系統控制配對調勝率只是都市傳說？設計師澄清「連敗組」並不存在
LOL／系統控制配對調勝率只是都市傳說？設計師澄清「連敗組」並不存在
圖／League of Legends
《英雄聯盟》曾公開遊戲中的配對系統以公平對戰、位置喜好、縮短列隊時間三大要素之中取得平衡，透過把平均對戰配對評等（MMR）大致相同的隊伍配在一起，儘可能使雙方隊伍都擁有 50％（+/-1％）的獲勝機率。
不過過去經常有人反應遊戲中似乎存在着「連勝組／連敗組」的隱藏配對機制，將正在連敗中的隊友集合在同一隊，而對面的敵人正巧都在連勝當中，藉此來控制玩家的勝率。
圖／英雄聯盟 官方網站
面對玩家長年以來的疑慮，《英雄聯盟》首席遊戲設計師 Phroxzon 在 X（舊稱推特）澄清「連敗組並不存在（Losers queue doesn’t exist）」。他表示系統只是根據你目前的評級來進行配對，並不會刻意把表現糟糕的玩家放到隊伍當中導致輸的機率提高，「如果你贏了很多之後開始輸了，那只是因爲你脫離了原本的區間，正在跟更強的玩家對決。」
Phroxzon 坦言在遊戲當中當然也會遇到隊友表現不佳的情形，這就是 5v5 競技遊戲的本質，「不過以長遠來看，你是唯一的共同因素。如果能夠將一場你無法獲勝的對戰重新來過，讓一位菁英來替代你，很有可能會使遊戲勝利。」
他進一步指出，大多數的玩家在順風時都表現得太保守了，隊友被虐、自己則保持優秀的 KDA，「這樣做並不會讓你進步」。至於該如何進步？他建議玩家從檢討每一次死亡的原因、找出遊戲的突破口來妥善分配資源開始做起，「不放棄的遊戲態度、觀念的成長、持續不懈的學習並向值得信賴的玩家尋求建議，將有助於改善你與《英雄聯盟》之間的關係。」
朱辛莊6.2萬/平，2023年的最後機會
這是嚴肅君的第629篇推送
2023年進入倒計時了，嚴肅君回望今年的新房市場，項目的高光時刻，並不多。
但大華·啓宸府，必須算一個。
一是新房企首次進入北京，42中1拿到朱辛莊地塊，大家帶着很高的期待值在等；二是從結果上來看大華確實打了一個漂亮開張秀，開盤基本搶空；
嚴肅君一直強調，銷量一直是檢驗樓市最直接的試金石。
位於昌平朱辛莊大華·啓宸府售賣速度過快，嚴肅君的N個500人置業羣中，好多人甚至都沒搶到心儀戶型。
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01
產業是房價的第一靠背
昌平，從熱銷的底層邏輯來說，是距離海淀產業園的距離。
海淀產業價值的核心是中關村科學城，從發展軌跡來看，是逐漸向北擴展的。
從當初的上地、西二旗、後廠村，未來發展向北往永豐、翠湖等區域，甚至輻射到昌平朱辛莊的未來科學城西區。
跟隨產業發展路徑，帶動企業入駐，在海淀西北片區形成互聯網大廠、碼農們的人口紅利。
這也就是，爲什麼昌平的項目，基本會把產品定位鎖定在碼農身上。
按照多年經驗，昌平新房項目，距離海淀各大產業園區越近的，享受到的紅利輻射就越多，房價動力會更足。
佔據產業、距離、交通等優勢的朱辛莊，上能承接海淀產業外溢人羣需求，自身也有產業佈局，這纔是它的大招。
一方面，朱辛莊區域作爲北京自貿試驗區科技創新片區的核心區域，科技創新驅動產業是重中之重；
另一方面，作爲未來科學城西區，目前已經入駐有國家電網、國家能源集團等14家央企下屬的技術研發中心，定位新能源領域開發。
更關鍵的是，目前已有地鐵昌平線、8號線軌道交通，形成雙軌匯聚。大華·啓宸府距離朱辛莊地鐵站500米。
朱辛莊沿着昌平線2站到西二旗，8號線作爲南北大動脈，8站到奧體，沿途北土城站、什剎海站等直接通達瀛海。
已經成熟的生活配套，也給朱辛莊加分很多。TBD萬科廣場700米左右，周邊還有萬達廣場、超級合生匯等商業配套這兩年就會建成運營。
02
朱辛莊指導價漲4000元/平
都把昌平南叫“海淀平替”，朱辛莊板塊屬實是第一梯隊了。
雖然同屬昌平南，但目前也只有朱辛莊能達到首開基本售罄的效果。而沙河高教園、南邵等板塊還做不到。
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根據接下來的供地規劃，除了本月20號土拍朱辛莊0022、0027地塊，還有大華·啓宸府旁邊的0029地塊待供應，時間未定。
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而朱辛莊0022、0027地塊指導價6.6萬/㎡，直接每平漲了4000元。
這塊住宅地塊，帶着二撥子的一個商業用地，多多少少會擠壓開發商的利潤空間。
之前上車龍湖雲璟、越秀星樾以及大華·啓宸府的買房人，坐地就有升值。
其實指導價上漲本身是普遍現象，但大家依然提出一個問題朱辛莊6.6萬/㎡，值得買嗎？
嚴肅君覺得，就朱辛莊產業、交通、配套和住宅缺口來說，走剛需+小剛改路線，至少去化不成問題。
至於接下來土拍情況，咱們拭目以待~~
03
買入 大華·啓宸府的最後機會
聽嚴肅君N個500人置業羣裡，一位上車了大華·啓宸府的業主說，當天的搖號現場，人烏央烏央的，還有很多站着的。
確實，在北京剛需買房的需求依然在。只是現在，大家更願意，買性價比的。
大華·啓宸府還有極少量剩餘房源可以撿漏：包括建面約108㎡和約116㎡的戶型。
先來看看具體項目，整個地塊規劃6棟樓，全部南北佈局，還是有一個大約2000㎡的中央園景。
不愧是南方房企，對南北通透感的把握還是不錯的~
先來看看108平三居，全明格局南北通透，南向三面寬10.2米，贈送有3個飄窗~
餐客廚一體，廚房U型設計，南向主臥套間配置乾溼分離衛生間，而且還明衛，這點很加分。
面寬均好，沒有爲了客廳的大面寬而犧牲臥室尺寸，整體分配兼顧居住舒適度。
511亩，33亿，三亚今年最大规模土地出让，海棠湾添超级商业体！
再看看最大戶型約116平三居，南向三面寬，遵從客廳面寬更大，達5米~~
進門有獨立的玄關櫃，餐客廚一體，廚房U型設計。
尤其實現了主臥南北通透，從獨立衣帽間再到乾溼分離衛生間，有點子高端套間的標準了。
而且在精裝上，大華還提高了產品配置，大金-中央空調+新風、洗碗機和智能馬桶四大件，統統有了。
如果能接受大華·啓宸府兩種撿漏戶型的，嚴肅君還是建議能買盡買。如果說等新地塊的，100平米的房子得接受至少高出40萬的預算來買。
互動時刻：
算便宜啦！夜市「蝦仁炒飯」掀正反論戰，網諷：以後叫「蝦仁風味」炒飯
有撿漏大華·啓宸府的嘛？評論區聯繫我們~
又有新盤想冒險！吹風7字頭，容積率7+，在荔灣吃的開嗎？
荔灣近來真是話題不斷！
昨日上午9：00，荔灣羊城食品廠地塊開拍僅4秒鐘，經過13家房企的14輪舉牌競價，觸發封頂價進入搖號階段，這也是廣州今年首宗搖號地塊。
樓市方面，保利和悅濱江加推、華潤白鵝潭悅府開盤…場面都十分火爆，緊接着萬科花地灣的第二個項目——萬匯天地·臻園傳聞也即將入市了。
由於此前金域曦府賣的很好，這次新組團市場關注度也很高。恰好，小編近日去了萬科花地灣生活館，今天便跟大家聊一聊這個項目。
“高定級”的萬匯天地·臻園
對比此前金域曦府，萬科這次打出的宣傳是“高定級”項目。
整個項目由七棟40多層的超高層組成，約1400+戶，據案場銷售介紹，是萬科對百位高淨值客戶調研後，經過約8個月時間推敲打磨，修改30+稿方案後才最終定型的產品，也是萬科在廣州的首個“臻系”項目。
不過萬匯天地·臻園容積率達到了7.38，未來公共活動空間、園林打造方面會受限。高容積率也是整個花地灣、廣鋼片區的通病。
經過實地參觀瞭解之後，萬匯天地·臻園此番做出的升級大致可總結爲四個方面：
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一、主打大戶型，主力客戶定位偏改善。
二、產品方面做出了升級，主打全南向、全方廳，有更高標準的交標。
三、樓棟整體外立面升級，以玻璃幕牆爲主，“顏值”更高。
四、二期地塊有親水優勢，未來萬科將打造濱水公園，居住體驗感會有提升。
吹風6-7萬/平，性價比如何？
至於大家最關注的價格方面，目前萬匯天地·臻園吹風價6-7萬/平，首推#2棟，戶型有110/125/141㎡三種，預計將會在四月內首次開盤。
據銷售透露，此次首開貨量約200套，目前收到的認籌登記已經超過800組。
6-7萬/平的單價，總價660萬起，在荔灣新房中已經屬於第二梯隊了，僅次於廣州幸福灣、濱江上都、星河江縵等幾個一線江景的豪宅。特別是項目還有180平的大平層，價格肯定還會更高，那麼這個價格又是否具有性價比？
花地灣臨近白鵝潭核心區與聚龍片區，自住的話是OK的，畢竟荔灣未來高端的市政配套全在這一帶。而且花地灣片區內綜合條件也不差，有地鐵、有學校、有商業，只是整體的城市界面還有待時間來兌現。
但改善項目6-7萬/平的這個價格，放在芳村-花地灣-廣鋼這一帶，市場接受度貌似不是很高。
此前曾以這個價格開盤的幾個高端項目，去化並不太理想（具體哪幾個項目就不點名了）。反而5字頭的價格，客戶更能接受，比如金域曦府、保利越秀天啓等賣的都不錯，目前也已經差不多要清盤了。
不過銷售也坦言，萬匯天地·臻園首次開盤價格會有驚喜，所以不排除有5字頭的可能，大家可以期待一下。
最近荔灣還有哪些新盤可關注？
除了萬匯天地·臻園，荔灣改善項目今年還有幾個新盤可以重點關注一下。
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首先就是萬匯天地·臻園的競品——保利·錦上印，項目是保利荔灣東漖村舊改的第三期，與萬科花地灣項目距離很近，此前一、二期保利·西悅灣均已交付，生活配套比較完善，主打約90-180平的板式住宅，吹風也是7字頭。
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該盤與萬匯天地·臻園客戶羣體相近，未來在市場中免不了要正面PK，不過保利·錦上印容積率3.94，這一點在花地灣片區十分難得，項目預計將在五月份開放營銷中心。
還有前不久剛開盤的華潤置地·白鵝潭悅府，地處白鵝潭核心區，又有高端商業萬象城的加持。首開130-178-243平三種戶型，價格在7.5-11萬元/㎡之間。
該盤小戶型要搶，可以等一波加推。大戶型因爲總價比較高，去化相對一般，估計荔灣能賣到9-11萬/平的價格，很多芳村OLD MONEY無法接受。
包括星河江縵旁邊的蘭園（金橋二期）地塊，珠實的南岸路地塊，目前都已經動工，預計今年都會入市。
特別是珠實南岸路地塊，臨近地鐵5號線中山八站，對面就是金衆西關海和保利天珺。根據此前流出的規劃圖來看，應該是兩棟塔樓，珠實或許會主打剛改戶型，與對面的江景盤產品錯位，鐘意老荔灣但預算相對不多的買家，可以多多關注一下。
你比較期待荔灣哪個項目？評論區討論一下吧。
Steam模擬新作《超市模擬器》開店應付幫派討債 貨物直接用丟的超派！
Steam模擬新作《超市模擬器》開店應付幫派討債 貨物直接用丟的超派！
圖／Nokta Games
由 Nokta Games 包辦開發與發行的模擬遊戲《超市模擬器》（Supermarket Simulator）近期展開試玩，遊戲預計 2 月 21 日在 Steam 上展開搶先體驗。
圖／Nokta Games
圖／Nokta Games
《超市模擬器》是一款第一人稱模擬遊戲，玩家可以經營自己的超市。從佈置貨架、決定商店的平面圖、訂購和陳列產品，到在收銀臺收付款一手包辦。賺取的利潤將用於擴大商店的空間，併購買新產品以進一步發展店面。
圖／Nokta Games
圖／Nokta Games
圖／Nokta Games
圖／Nokta Games
圖／Nokta Games
圖／Nokta Games
至於爲什麼會開始經營超市，是因爲從黑手黨那裡貸款了，所以必須要好好賣命還錢。玩家得確保每天的營收能支撐商店擴張外，還要能償還貸款，免得引發衝突導致生意不能做。
值得注意的是，當個超市老闆要面對不客氣的幫派，但是從預告片看來，老闆自己也超派，配送到的貨物直接無情地往店裡丟。好在是遊戲世界，不然商品應該已經稀巴爛了。
《超市模擬器》預定 2 月 21 日推出 Steam 搶先體驗版本，支援簡體中文。
圖／Nokta Games
圖／Nokta Games
圖／Nokta Games
平價智慧家居系統 輕鬆提升生活質感
【撰文｜紀奕安 Angel．圖片提供｜雅旭室內裝修設計】
是否曾遇過出門以後卻突然想不起來有沒有確實關燈或關閉家電的困擾？作爲居家安全的守護者，智慧家居系統能串聯家中的照明設備、智能家電，即使在外也能及時遠端監控家中電源，既能節省能源亦爲居家生活帶來便利。客製化的設定功能，則更加有效解決日常居家需求。如此便捷的系統成爲室內裝修的趨勢，未來無論在應用還是價格上都逐漸趨向大衆化。
本案爲位在內湖的住宅空間，由雅旭室內裝修設計林錦宏總監爲業主操刀設計。在寬敞的居家場域設置了在地照明品牌安達芯光電推出的智慧家居系統，業主僅以實惠的價格就能享有舒適方便的質感生活。首先來到玄關，一側的大型鞋櫃藉由鏡面延伸空間在視覺上的深度，鞋櫃下方的鏤空設計則能整齊擺放外出鞋。另外一側的鞋櫃間兼備儲藏功能，洞洞板除了能依據需求擺放腳踏車，也巧妙地隱藏牆面的電源開關；狹長的空間蘊藏多樣的收納機能，讓出門外出也能有條不紊地攜帶物品。玄關保留原有的大理石地板，並搭配金屬框屏風營造高貴的質感。
蘑菇精靈 智慧掌握家中電器
走入客廳，開放式格局讓公共空間看起來寬廣而明亮，前方面對大器典雅的大理石電視牆；右邊看向開闊的窗景；左邊裝設模型櫃引導並貫穿空間；後方則連接廚房用餐區。電視機下方的收納櫃擺放了齊全的音響設備，並放置了一顆造型小巧的白色蘑菇精靈，作爲智慧家庭系統的控制主機，這臺便串聯了家中所有的照明設備、電器、系統廚具，智慧掌握電器的運作。搭配語音功能，一進門便能透過口語指令開啓燈光及冷氣等設備，打造便捷的居家場域。
工商银行申请权限确定方法专利，提升对单个用户的权限调整的灵活度
在餐廳與客廳之間擺放了一張木質高腳矮櫃，用以收納電子設備。在把視線往後拉，大理石紋理的餐桌與吧檯相連，天花的流線型設計不僅讓空間看起來更有型，也不會阻擋空調的運作。線條簡約的L型廚房提升了整體的收納機能，流暢的動線規劃也考量到風水，便運用展示大型雕件的展示櫃化解走道直接正對爐具的問題。
小飛碟 遙控家電設備的仲介
由於業主相當喜愛遊戲機，蒐集模型也是興趣之一，狹長的模型間內裝設兩排玻璃展示櫃，中間與後方靠牆處也分別擺放較爲低矮的展示櫃以收藏各式公仔。在展示間內同樣擺放一個造型猶如小飛碟的紅外/射頻萬能控制器，能控制家中的遙控家電與設備，只要透過手機的APP便能直接取代遙控器，操控空間內的空調與燈光的色溫。
來到其中一間臥房，由於業主的職業爲產品設計，並且有玩遊戲的喜好，書桌上方橫式櫃體與一旁的木質收納櫃可以擺放各式遊戲片；桌子則選用可調式設計，能依照使用者的需求調整桌面高度。一側的電視牆選用具有水泥質感的特殊塗料，以配合藍色牆面與系統櫃的色調，共譜出沉靜而個性的氛圍。
智慧開關面板 讓開關電燈更輕鬆
有別於藍色調的臥房，主臥以清新的基調和溫潤的木質櫃體帶來舒適宜人的感受，轉角處的木櫃藉由開方式層架設計維護臥室隱私的同時，也讓空間具有穿透感。仔細看各個區域內的牆面，皆安裝了設計簡潔的智慧開關面板，雖然面板有共有六個開關，不過能依照需求將其中幾個按鍵做場景設定，可以設置一鍵全關，也能執行場景。安達芯光電的智慧家居系統讓居家生活更加輕鬆便利，透過手機的APP便能遠端操控家中的所有照明設備和電器，更能達到節約能源的效果。
深藏若虛
地址：臺北市
設計公司：雅旭室內裝修設計有限公司
竣工日期：2022年
建築總面積：52坪
LIVING&DESIGN 住宅美學
以室內空間、建材百科、軟裝佈置，以及居家生活美學作主軸，提供第一手最具話題的趨勢情報、實用知識與精彩案例；不論新居落成或中古屋改造，都能在此找到適切的設計靈感。建材和傢俱家電的產品情境運用圖庫，串聯廠商和設計師，爲漸趨重視生活品質、講究空間細節的現代日常，迎來美好風格品味。
上班做帕魯囉！《幻獸帕魯》官方發文「嚴重缺人」公開招募各項人才
上班做帕魯囉！《幻獸帕魯》官方發文「嚴重缺人」公開招募各項人才
圖／X@Palworld_JP
隨着《幻獸帕魯》的爆紅，開發團隊人力似乎不夠用了！《幻獸帕魯》官方在昨（8）日發佈公告，表示目前《幻獸帕魯》開發團隊嚴重缺人，公開招募各項人才，引起網友熱烈討論。看來下班玩帕魯還不夠，如今上班也可以當帕魯？
捲髮沒燙好很顯老？想燙出慵懶、減齡髮型避雷3大重點，這一點影響甚鉅！
官方表示，「目前在《幻獸帕魯》想做的事情還有很多，但是嚴重缺乏朋友！」官方也進一步指出，現在所有職位都徵人，不過特別徵求企劃／工程師，接着強調無論擁有什麼引擎經驗都沒關係，只要對打造新遊戲有興趣，都歡迎提出申請。
官方這則貼文中，使用了一臉厭世的帕魯「瞅什魔」正在挖礦的動作當作招募宣傳 GIF，難不成是暗示玩家從「認識帕魯 → 理解帕魯 → 成爲帕魯」的過程嗎？
網友表示看來遊戲內很缺帕魯，遊戲外也急徵帕魯支援了，「我們需要更多帕魯」、「缺新鮮的帕魯」、「擁有特性：稀有、認真、工匠精神、社畜者，佳。」
廣州公佈樓市重磅利好 引爆新世界發展(0017.HK)雲耀售樓部 122㎡單位接連被搶爆
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方想 小说
廣州樓市再出王炸！1月27日，廣州政府發佈《關於進一步優化我市房地產市場平穩健康發展政策的通知》提出：1、限購區內120㎡以上住宅不再限購；2、本地戶籍全面放鬆；3、兩天內降準降息、提高小微企業單行授信2倍、放鬆房地產調控、放鬆房地產融資要求。業內人士稱，這意味着，廣州面向全國開啓了“爭搶人”的模式，將吸引整個珠三角乃至全國的購買力。全國各地都可以到廣州買房了，只要是120㎡以上的房子，不需要社保年限，不限購套數，隨便買！此項史詩級利好出臺，隨即點燃全城樓市。位於主城區的高品質熱銷大盤新世界雲耀首當其衝，當天一早遍引來衆多客戶看房。據悉，項目122㎡單位接連被搶爆，而143㎡王牌稀缺產品更是一票難求。另外，新世界金湖花園五期天嵐現場也異常火爆，不少買家瞭解項目優惠利好後，現場火速下定。業內人士稱，每次廣州利好新政官宣，天嵐總是走在市場前列，成爲主城熱銷標杆，主因天嵐是改善買家量身定製的全維度改善項目。
我有一座深山老林 小说
废物落榜生、人生太过艰难就尝试晚上招姬
《薩爾達傳說：王國之淚》貼心小驚喜！可用《曠野之息》昔日愛馬 操作一次看
《薩爾達傳說：王國之淚》貼心小驚喜！可用《曠野之息》昔日愛馬 操作一次看
任天堂（Nintendo）知名遊戲《薩爾達傳說：曠野之息》續作等了 6 年終於登場了！《薩爾達傳說：王國之淚》5 月 12 日發行，不少鐵粉當天發售前幾個小時就在電玩店排隊購買，就是要在第一時間玩到遊戲。日前就有網友發現，《王國之淚》可繼承前作《曠野之息》寄放的馬匹，讓玩家相當興奮，直呼超貼心。
《薩爾達傳說：王國之淚》可繼承前作《曠野之息》寄放的馬匹，讓玩家相當興奮，直呼超貼心。（珍奶泰倫 YouTube 頻道授權提供）
一名網友在PTT的NSwitch版發文表示，上網搜尋發現《王國之淚》可以繼承《曠野之息》寄放過的馬匹，「但馬廄開了之後空空如也。」不少玩家對此表示，在遊戲內前往「驛站」登錄時，「初次到驛站對話完跟他說要登錄馬匹就會繼承曠野的馬匹」、「老闆說我在《曠野（之息）》寄放的三匹五星駿馬都還在。」、「馬我有繼承到」、「馬要多問老闆幾次他就會想起來了。」真的可以沿用舊作的馬兒。
至於該怎麼拿到《曠野之息》舊馬兒呢？實況主「珍奶泰倫」日前拍一段「沿用舊馬兒」的教學影片，細節如下：
★《王國之淚》怎麼拿到《曠野之息》舊馬兒？
1. 遊戲初期可從海拉魯大地的「監視堡壘」出發，往 10 點鐘方向可到離自己較近的驛站──新瑪麗塔驛站（New Serenne Stable），也能從「希納卡瓦卡神廟」傳送過去。
《薩爾達傳說：王國之淚》可繼承前作《曠野之息》寄放的馬匹，讓玩家相當興奮，直呼超貼心。（珍奶泰倫 YouTube 頻道授權提供）
2. 在現場隨機「抓馬」，抓到後與驛站人員對話，選擇「登錄馬匹」時，若曾在《曠野之息》有寄放過馬匹的紀錄，對方會迴應「你以前似乎也寄放過馬匹」，就代表繼承成功囉。
《薩爾達傳說：王國之淚》可繼承前作《曠野之息》寄放的馬匹，讓玩家相當興奮，直呼超貼心。（珍奶泰倫 YouTube 頻道授權提供）
3. 想領取《曠野之息》愛馬，再與驛站人員對話選擇「領取馬匹」就可與昔日愛馬相遇了。
《薩爾達傳說：王國之淚》可繼承前作《曠野之息》寄放的馬匹，讓玩家相當興奮，直呼超貼心。（珍奶泰倫 YouTube 頻道授權提供）
只不過部份玩家發現，已有在《曠野之息》寄放過愛馬，卻無法繼承至《王國之淚》，聯合新聞網《科技玩家》整理玩家遭遇到的問題與解決方式如下：
▸▸▸ 點我看「《王國之淚》可用《曠野之息》昔日愛馬」影片教學！
官方道歉了！《鬥陣特攻2》遊戲總監：後悔不該單一揭露自動回血改動
官方道歉了！《鬥陣特攻2》遊戲總監：後悔不該單一揭露自動回血改動
遊戲角落合成 圖／Activision Blizzard
近期《鬥陣特攻 2》遊戲總監 Aaron Keller 針對第九賽季的自動回血改動做出正面迴應：他坦承事後回想起來，團隊或許不該這樣做直接單獨向玩家們揭露此消息。
《鬥陣特攻 2》從第九賽季開始所有角色都將有「自動回血」的被動效果。這項改動引起社羣熱議，反對方認爲這會對嚴重衝擊補師角色的生態，對此 Aaron Keller 也迴應了：
後續 Aaron Keller 也坦承：公開單一項改動可能會造成玩家困惑，讓人難以理解其對於整體遊戲環境有什麼意義。
《鬥陣特攻 2》第九賽季尚未公開詳細日期，但可以確定的是 Meta 將有大幅度的變動。
參考資料：VG247
黃埔紛紛喊6萬+，荔灣400多萬買三房性價比凸凸凸
2024 年 2 月 16 日
游戲新聞
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Felicia Olaf
黃埔紛紛喊6萬+，荔灣400多萬買三房性價比凸凸凸
最近的黃埔樓市可謂勇氣可嘉，新盤紛紛做大做強走豪宅路線，處處喊出6萬+，在當前的市場環境下，真爲他們捏一把汗。
相反，配套更優、離市中心更近，利好頻現的荔灣，卻涌現越來越多的“剛需”新品，性價比拿捏得死死的。
荔灣400多萬買三房成常態？
是的。
首先，缺貨多時的大坦沙回到購房者視野。
大坦沙推手凱德集團不慌不忙地推出了島上第二個項目——凱德·雙橋新作。
該項目體量並不大，由3棟33層高層住宅組成，總戶數約400餘戶，首推的是中塔和北塔，貨量共計200多套，戶型包括74-113㎡的兩房三房，目前開放了89㎡、90㎡、98㎡（帶主套）三個戶型的實景樣板房。
许家原5年房仲资历 跻身亿元加盟店
從戶型設計上看，偏向保守亮點不足，時下流行的大寬廳、長陽臺、靈動空間等等均沒有，但總體比較規整，沒有大BUG。
配套方面，從項目走到5號線坦尾站僅5分鐘，30分鐘左右就能直達珠江新城。唯一槽點，打車可能要花點時間等候，因爲在島上，基本沒有空車進來，都是回程車或者從島外呼喚來的。
名醫：適航 不保證不在機上生
島上的教育資源也比較均衡，已落地的有新果國際托幼園、沙面小學大坦沙校區、一中高中部等，比起東部清一色的新校，有一定的優勢。另外，項目對面的地塊，配套中學已確定爲荔灣區西關廣雅實驗學校的分校區，計劃於2024年9月開學。
元大金今年大举征求30位MA
此外，由鍾南山院士領銜的廣醫一院國家呼吸醫學中心大坦沙院區已建成並投入運營。商業配套需要等附近的西凱薈開業。
至於價格，目前還沒定，我們不妨梳理島上幾個二手對比一下。
我喜欢的美妆博主竟然是我的客人
根據貝殼的真實成交數據顯示，離地鐵最近、也是樓齡最新的花語水岸主流成交價在5.3-5.4萬之間，與凱德毗鄰的金灣明珠成交價4.5-4.8萬，離地鐵稍遠的萬科柏悅灣4.3-4.9萬，而靠近河沙站，景觀資源更好的悅江上品5.2-5.5萬。
李泽楷女友出街购物 获”小超人”豪车接送
雙橋新作在規模和定位上是輸蝕給花語水岸和悅江上品的，所以雅姐斗膽預測，雙橋新作主流價格會落在5萬出頭，大部分產品會落在500萬上下。
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儘管樓盤沒有很驚豔，但雅姐還是推薦大家看一看，畢竟中心區、島居、地鐵、名校這些關鍵詞都齊全，這個價位買三房還是值。
另一個新盤是茶滘舊改項目力誠榕誠灣，也是繼力誠欣悅灣後又一個融資項目。
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項目距離花地河約30米，擁有一線望河的景觀優勢。由8棟樓組成，規劃約1500套住宅，首批推出的是6棟和7棟，也是距離花地河最近的兩棟樓。
戶型來看，同樣有建面約85-97㎡的緊湊三房，以及140、168㎡四房，大部分戶型擁有N+1靈動空間，使用率較高是賣點。稍稍缺陷是位置有點隱秘（當然理解成旺中帶靜也可以），距離1號線花地灣地鐵口約1.5公里，步行有點勉強。
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該項目同樣未定價，但力誠欣悅灣的二手放盤價目前是4.1萬左右，所以力誠榕誠灣均價落在4字頭毫無懸念，可以算是荔灣目前門檻最低的幾個項目。
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而與力誠榕誠灣相距不到2公里的萬科金域曦府，是荔灣的當紅炸子雞，品牌+規模+地鐵+名校一樣沒有落下，儘管如此價格也挺親民的，推過不少特價單位，其中價格最低要數95方三房，450萬就有交易，單價47000元/㎡多，中秋期間，南向110㎡三房單位也在51000元/㎡起，雅姐認爲對比東部還漲價了的萬科城市之光，性價比馬上凸凸凸上來。
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此外，新世界凱粵灣也是一個“均好性”不錯的樓盤，近地鐵5號線始發站滘口，別人擠破頭上車也與你無關；小區園林綠化、配套、景觀都沒有弱點；西關培正小學（新世界凱粵灣校區）搭配四中新世界學校，也穩妥；開發商品牌還自帶高級感。500萬左右買三房，也挺香的。
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如果預算比較低，還可以考慮廣鋼花城，但要注意，廣鋼花城不在廣鋼，項目與廣州國際醫藥港一路之隔，周邊環境並不優越，多爲工業園和產業園，有待南漖村和東塱村舊改提升居住環境。但戶型是一絕，爆款67㎡2+1戶型和87㎡3+1房都做到了極致，折後價在4.4-4.5萬元/㎡左右，300萬殺入荔灣三房，吸引力還是有。
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荔灣南片區還是大有可爲
荔灣被購房者詬病的不外乎三點：
1、老人多。
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2、房子破。
3、城市界面舊。
三個字總結“老破舊”。
但大家要搞清楚一個事實，荔灣實際是由北片區（老荔灣）和南片區（大坦沙、芳村）組成的，南片區是近年來發展的重點，你甚至可以理解它是一個新區，耳熟能詳的白鵝潭、廣鋼新城、舊改等關鍵詞都在南片區。
所以雅姐一直認爲，只談居住便利舒適度，不談價值空間那些虛的，荔灣南片區是勝過黃埔的。現在我們就一起擺事實，看數據，各個擊破。
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先看人口問題。
按照聯合國通用的“60歲及以上人口占比超過10%或者65歲及以上佔比超過7%，意味着該地區進入老齡化”的標準。
根據“七普”數據，荔灣區22條街，僅有中南街道未進入老齡化階段。
而黃埔的60歲及以上人口僅佔總人口的8.41%，並且在17個鎮（街）中，僅有4個觸及“老齡化”標準。
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所以，羣衆說得對，老是真的老。
但細看數據會發現，紅框南片區的街道，明顯比北片區有活力。
像橋中街道，就是大坦沙板塊，除了一些島上的原住民，其他人口都是萬科柏悅灣、悅江上品、花語水岸等次新樓盤的中堅力量。又比如白鶴洞街道，就是廣鋼新城所在的街道，0-14歲段的人口是全區最多的。
如果一定要和黃埔比年輕，真的比不過，但和自己比，大坦沙、芳村還是可以。
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再看房子破這個問題。
老城區的舊房子可以分爲兩類，一類就是八九十年代建的，6-9層高的單位福利房，實際上這類房子老黃埔也不少。
另一類就是年代更久遠的私房，要知道西關大屋都在西關，大部分老房子都在老荔灣，如龍津路、逢源路、恩寧路、寶華路。但這一帶近幾年一直在搞活化，打造歷史文化街區，沒來打過卡的都不好意思說自己是年輕人。所以，房子是破，但好像跟你置業南片區並沒有多大影響，不要讓固有思維，束縛了你。
最後看城市界面。
爲什麼那麼多年輕人喜歡黃埔，因爲黃埔都在大拆大建，給人的期望值特別高。
但論舊改，荔灣也很努力。廣鋼不是從開拆→拍地→開賣就一路不被看好嗎？但如今已經賣到尾貨，並且大部分樓盤交付入住，一片歡樂祥和、歌舞昇平的景象，已經成爲舊改的經典案例了。
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而根據審議通過的《廣州市2022年城市更新項目年度計劃（含實施計劃和前期計劃）》顯示，荔灣區有8個項目繼續實施：
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上述這些舊改項目，全部集中在荔灣南片區，可以預見，以後南片區的城市面貌一定不會差。
白鵝潭這次真的跑出了加速度
最後再談談畫餅那些事。
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很多人說白鵝潭過去10年碌碌無爲，雷聲大雨點小。但客觀規律告訴我們，事物的改變要有一個量變到質變的過程，沒有量的積累，只想質的突變，是不現實的。
在月初的2022年第八屆中國廣州國際投資年會荔灣區平行分會上，政府就表示白鵝潭商務區將在三年內紮實推動實施總投資3700億元的101個重點項目，重點培育高端服務業、現代商貿業、特色製造業三大支柱產業，推動特色建築與設計業、新一代信息技術兩大新興產業，圍繞國際消費中心城市建設，高標準打造白鵝潭世界級商圈，建設國際一流商業地標。
如果不喜歡看這些口號的，也可以看看一些重點項目的進度：
可以說，白鵝潭的建設是真的跑出了加速度。
還有一個值得關注，早前業內有爆料，華潤計劃接手新隆沙項目，預計年內拿地，將打造高端商業！
而在廣州第三批集中供地的名單上，原華夏幸福新隆沙地塊，已變身荔灣區珠江隧道口以西、珠江以南 AF020112、AF020119地塊重出江湖，地塊被拆分爲兩大單元，總起拍價38.5億元。屆時是不是華潤拿下，我們拭目以待。
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華潤萬象系、太古商業、再加上預計年底開業的星河coco park，將有三大高端商業聚首，這樣的配置相當豪華了，在廣州只有天河商圈可以媲美。
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綜上，雅姐認爲荔灣南片區的發展還是一片光明的。
更重要的是，這裡的房價還是挺友好的，產品差異化也大，資金充足的可以選廣州幸福灣、星河江縵、廣船濱江上都這些一線江景的大宅；剛改可以選新世界凱粵灣、萬科金域曦府、新盤凱德雙橋新作、力誠·榕誠灣；預算低的還有廣鋼花城極致小戶型可選。
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